Всё о недвижимости
Донецка и Украины

Начало > Как купить...
 

  
 Вход
   Регистрация
   Забыли пароль?

Главная
База объявлений
   Heдвижимость. Статьи
Hoвостройки. Элитное жилье Донецка
Hовости
Апартаменты, квартиры посуточно Донецк
Вакансии
Донецк, продажа дома, пос. Широкий
Донецк. Агентства недвижимости
Недвижимость Донецка
Консультации
Криминал Аферы
Нотариат
Риелторские развлечения
Законы
Документы
Вопросы и ответы
Форумы
Ссылки
О проекте
Помощь
Контакты
Карта сайта

Яндекс цитирования

      

Heдвижимость. Статьи Показать все новости
Назад

13:33/25.01.2006 | Как купить недвижимость в кредит и что для этого нужно?
Советы профессионалов сферы недвижимости.
 
Как купить недвижимость в кредит и что для этого нужно?
 
На данный вопрос отвечает директор агентства недвижимости «ПРЕСТИЖ».
Кузменко Александр Эдуардович.
 
Не буду хвалить агентство ПРЕСТИЖ, рассказывать и кричать со страниц данного портала, призывая всех кинуться в общую массу людей получающих кредиты в банковских структурах, просто расскажу различные стороны данного аспекта, с чем чаще всего сталкивается народ при покупке недвижимости в кредит. Лучше знать правду, чем навязывать себе чужое мнение, особенно тех, кто заинтересован в получении прибыли с лиц, которым выдается кредит.
 
Если понимать суть кредита, девиз его таков. «Получить кредит в банке можно в том случае, если Вы сумеете убедить банк, что деньги Вам не нужны». Почему Я так говорю? Ответ прост, «держись своего мнения, скорее всего ТЫ ПРАВ». Хочу предостеречь пользователей моего ресурса от крупных ошибок, которых и так делается в жизни множество, быть может данная статья, найдет отклик у её читателя, хотя все это, просто мой рассказ. Мне будет приятно, если из статьи Вы почерпнете нужную для себя информацию. Я не писатель, но мне будет приятно, если мой совет может многим людям. Есть хорошая фраза: «многих жизнь ломает, но у некоторых, кости на переломах становятся прочнее». Вопрос! Зачем учиться на своих ошибках, если можно все взвесить и оценить трезво, без лести самим себе, оценить свои финансовые возможности и прийти к правильному выводу.
Вот к такому выводу из данной статьи я Вас, дорогие мои читатели и готовлю.
 
Если Вы устали, и как мне кажется, сидите возле экрана у себя дома или нашли свободную минутку, но хотите все же дочитать данную статью до конца, тогда можете сделать себе чашечку кофе или чая, по своему выбору, поудобнее устроиться у экрана монитора и настроиться на то, чтобы дочитать её полностью до конца, уж поверьте, многого Вы не знаете. Вы готовы? Ок, тогда поехали, начну по порядку.
 
 
Первое, что необходимо, это взвесить, действительно ли настолько необходима покупка недвижимости именно в кредит, нельзя ли подсобрать недостающую сумму и сделать желаемую покупку сразу? Подсчитайте средства, отложенные на приобретение, продумайте, каков доход и расход на личные и семейные нужды. Если Вы все-таки ответили на данный вопрос утвердительно, в пользу кредита, можете смело читать данную статью, она написана мною именно для Вас, но вначале, немного отступлю и расскажу, что может поджидать, если Вы ошиблись в своем выборе и не оценили трезво своих возможностей.
 
Для начала рассмотрим две стороны медали покупки в кредит.
 
Положительные стороны:
  1. Вы «ТАКИ» приобрели желаемую недвижимость и избавились от арендуемого жилья и/или тесной квартиры наполненной «родственными душами», общежития, общей кухни, санузла и т.д.
  2. Выросла ваша самооценка и статус для всех окружающих, (на первый взгляд).
  3. Сбылась ваша мечта.
 
Отрицательные стороны:
  1. Квартира находится в залоге у банка и/или кредитного союза или иной организации выдавшей кредит на приобретение недвижимости.
  2. Постоянные выплаты банку. (Не всегда реально совпадает с нашими возможностями, поскольку нет стабильности, но это не значит, что у всех ситуация одинакова, например возьмем Вас, может у Вас все отлично, стабильная работа, хорошая заработная плата и т.д., тогда просто не берите это на свой счет).
  3. Вы не можете делать ремонт, до окончания всех выплат по кредиту, если иное не оговорено в кредитном договоре. (Во всяком случае, Я не советую Вам делать этого, либо подбирайте недвижимость изначально с готовым ремонтом, и постарайтесь, если уж совсем невтерпёж, сделать только косметический ремонт и пустите имеющиеся свободные средства на погашение кредита, что ускорит желаемую мечту стать реальностью в «скором времени»). :-)
  4. Не предвиденные форс-мажорные ситуации. (Ситуации бывают разные, рассмотрю одну из самых плачевных, но лучше знать правду, чем красиво смотреть в глаза и улыбаться, ведь ситуацию это явно не спасет.
 Представьте себе, что взят кредит на 15-20 лет, понимаете, о чем Я? Ну вот, Вы получили деньги, приобрели недвижимость, живете в ней, работаете. Родился сын, дочь, сделали небольшой ремонт, все идет своим чередом, но вдруг, что-то произошло и Вы, не дай-то бог, стали не трудоспособным по состоянию здоровья, потеряли работу, Ваш бизнес, которым занимались, не приносит обещанных дивидендов, которых уже не хватает семье, не то, что на выплаты по кредиту. Что произойдет в данной ситуации? Вы пытаетесь львиную долю денежных средств отдавать на оплату кредита, допустим, что Вы смогли так продержаться год, полтора, но… всему приходит конец, постоянные скандалы в семье, нервное состояние нарастает и вот, Вы приходите в банк и говорите, что у Вас изменилась материальная ситуация и Вам тяжело выплачивать кредит. Банковский работник внимательно выслушает Вас, посочувствует и созовет консилиум из сотрудников банка, решение будет однозначным. Нужно продавать данную недвижимость, и… в лучшем случае Вам удастся реализовать её самому, но не всегда так везет, и если банку покажется мало, того, что они уже получили с клиента, они пускают эту недвижимость с молотка на аукционе. Если повезет и просроченные проценты, штрафы, не «сожрут» разницу, Вы получите некоторую разницу с продажи через аукцион. И вот финал: Вы снова возвращаетесь на несколько ступеней назад, в нашей жестокой жизни, но добавилось еще кое-что, у Вас есть семья, дети, Вы не трудоспособны, супруг(а), не может работать, она в декретном отпуске и нужно кормить маленького ребенка.
Это конечно самая тяжелая ситуация, но это список можно продолжить). Думаю, вашей фантазии хватит для того, чтобы продолжить это список. Например пожар или затопление квартир(ы) находящейся прямо под вами, взрыв в доме и т.д.
  1. Переплата, почти размером в стоимость самой квартиры, за весь срок кредита. (Получения кредита, обходится не дешево, страховки, оплата государственной пошлины, пенсионного фонда от полной стоимости квартиры, услуг нотариуса, экспертов по оценке объекта(ов) залога, услуг банка по выдаче кредита и т.д., при покупке недвижимости приблизительно в размере 50 000 у.е., затраты по получению кредита, которые не были предусмотренными, составят около 2000-2500 тыс. у.е., ну и то, при условии, что Вы не платите агентству недвижимости или другому оператору в сфере недвижимости в размере 3-5 % от стоимости, что дополнительно составит 1500-2500 тыс. у.е. Вот такая вот арифметика, а ведь при получении кредита, на покупку без кредита не хватало, всего-навсего 15-20% от стоимости квартиры).
  2. Дополнительные затраты на оформление недвижимости и её залога.
  3. Часто, имеет место отрицательный ответ банка, в связи с не идеальным финансовым состоянием заемщика.
  4. Дополнительный залог для банка, если личных средств не хватило на первоначальный взнос, как правило, это другая недвижимость, автомобиль и иной дорогостоящий объект.
  5. Дополнительный поручитель по кредиту. Другими словами иное лицо, родственник либо директор организации, в которой Вы работаете и т.п.
  6. Вы не собственник недвижимости, да и в залог берется не часть недвижимости, которую Вы приобретаете, а целиком, хотя, уместным было бы брать в залог только часть имущества. Это будет правильным тогда, когда Вы делаете первоначальный взнос, от 10-25 % и более, разумеется, что Вы внесли часть своих денег и должны владеть этой частью, ведь только на недостающую часть объекта, банк выдал Вам кредит.
  7. Страховать недвижимость приходится каждый год, не забывайте об этом, это дополнительные средства. (Опять таки, если вдруг наступает момент, когда страховая компания должна будет выплатить деньги, при условии наступления страхового случая, не все компании на это будут согласны. Перед подписанием любого подобного страхового договора, нужно посоветоваться с имеющим хорошую практику и квалификацию в судебных делах, адвокатом или юридической конторой, просто юристом, чтобы исследовать все «тайные» стороны договора, которыми в последствии страховые компании и аппелируют. Банк, никогда не останется в накладе, страховая компания возместит ущерб, причиненный имуществу, но не думаю, что Вам будет от этого легче, чаще всего, ущерб объекту, по сравнению с выплатой страховой компанией, совершенно не соизмерим, тогда вам понадобится компенсировать эту разницу банку. Итог понятен, в накладе останется только заемщик).
  8. Коммунальные платежи, это обязательное условие, которое Вы должны выполнять. Банку не нужны долги, «пока еще» в его квартире.
 
Пока вроде все пункты, которые касаются отрицательной стороны, если вспомню еще, допишу.
 
 
Итак, идем дальше.
Что нужно сделать лицу, желающему получить кредит, что именно хотят увидеть банки и какие пункты требуют от заемщика?
 
ДОКУМЕНТЫ, ТРЕБУЕМЫЕ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА.
 
  1. Справку о составе семьи с ЖЭКа.
  2. Прописку в паспорте, одного или обоих супругов, если клиент в браке.
  3. Штамп о браке и/или свидетельство о разводе, о смерти.
  4. Идентификационный код, если клиент в браке, паспорта и коды ИНН от обоих супругов.
  5. Справку о доходах. (В разных банках, по-разному). От 6ти - месяцев, 6-24 месяцев. Как правило, 6-12 месяцев, но не менее 6 месяцев, если заемщик официально работает (в совокупности на разных работах) менее 6 месяцев, потребуется справка о совокупном доходе семьи и иждивенцев. Мать, отец, бабушка, супруг(а), и т.д., заверенную бухгалтером и директором организации её выдавшей.
  6. Копии документов по недвижимости, которая приобретается. Техническая документация (отсутствие не узаконенных перепланировок, литер, «самовольно возведено») и  правоустанавливающие документы.
  7. Справку о составе семьи, прописанных на данном объекте. При положительном решении банка, всем прописанным в данном объекте, нужно будет выписать всех прописанных, еще до подписания договора купли-продажи. Это связано с возможностями мошенничества со стороны тех, кто может быть только прописанным на жилой площади, но не иметь на неё юридических прав, а именно не быть её собственником. Если хотите прочитать об этом более подробно, смотрите статью на этом сайте «мошенничество в сфере недвижимости». Банк потребуют оригиналы документов на приобретаемый объект, чтобы лично снять с них ксерокопии, но это не всегда. Обязательно захотят встретиться с владельцами имущества. Не все продавцы недвижимости охотно идут на его продажу через схему кредита. Часто, отпугивает и то, что до оформления продажи, нужно быть всем выписанными из объекта продажи, особенно такое наблюдается, если продавцы люди пожилые и их некому защитить, жизнь учит тому, чтобы быть более осторожными, переубедить их в обратном, составляет действительно больших усилий, а порой и является вовсе невозможным.
  8. Копия(и) трудовой(ых) книжек. Заверяется организацией, в которой работает клиент в настоящее время. Если срок работы не совпадает со сроком пол года на одной фирме, то потребуется и справка с прошлого места работы, чтобы срок был в совокупности таким, как того требует банк.
  9. Если всех предоставленных документов не достаточно, то могут потребовать вторичный залог и дополнительные, не легальные источники дохода. Для этого попросят предоставить соответствующие справки или доказательства, это чисто техническая информация, нужная банку для принятия положительного решения. Если имеется своя квартира, попросят принести на неё документы, снимут с них копии. Если владеете автомобилем, то же самое. Если опять не все гладко, попросят, чтобы за вас кто-то был кто-то ПОРУЧИТЕЛЕМ. Это может быть или директор фирмы, где работаете, или просто знакомый, родственник и т.д.
  10. Экспертная оценка приобретаемого имущества, иногда и того имущества, когда требуется дополнительный залог. Выезд на объект(ы), экспертом лично – обязателен.
  11. Если покупается частный дом, потребуют акт о приватизации на землю, если земля не приватизирована, со стороны продавца, потребуется справка с земельных ресурсов, что данный участок земли не приватизирован и не выделен, к примеру, соседу или иному лицу.
  12. Со стороны продавца, справки с коммунальных служб, об отсутствии долгов по воде, свету, газу, телефону и т.д.
  13. Заполнение анкеты заемщиком и его поручителем, супругом(ой), семьей, если берется в расчет совокупный доход семьи и от него вычитается разница на прожиточный минимум и личные нужды, в том числе коммунальные платежи, после приобретения имущества в кредит. Поручителем может быть, как физическое лицо, так и юридическое – организация.
  14. Если Вы владелец своего предприятия и/или предприниматель, попросят предоставить отчетность от 1-го года до 3-х лет по вашей фирме, а также все уставные документы. Просмотрят баланс фирмы – дебет, кредит и т.д. Понятно, если Вы директор или учредитель предприятия, существует фирма давно и активно работает, но заработная плата у вас стоит минимальная, для банковского сотрудника будет вполне понятно, что это сделано для того, чтобы не платить налоги государству, а реальный доход намного выше. При принятии решения, в расчет берется все, и в чем одет человек, чем владеет, как держится и т.д. Работники банков, очень хорошие психологи и обмануть их в этом очень тяжело, хотя бывают разные случаи.
  15. Все остальные документы, которые тут не указаны, могут быть востребованы банком, если возникнут вопросы, в которых у банка возникнут сомнения, их Я тут описывать не буду.
 
Теперь рассмотрим, как БАНК, принимает решение, для того, чтобы выдать кредит или отказать.
 
1.      Первое, что берется в расчет, какой объект приобретается. Рентабелен ли он, для последующей продажи, в случае, если заемщик не будет платежеспособным.
2.      Кто берет кредит и почему именно в кредит.
3.      Доход лица, берущего кредит – официальный и не официальный, совокупный, так сказать семейный.
4.      Должность лица берущего кредит.
5.      Стаж работы.
6.      Возраст заемщика, до пенсионного возраста, т.е. до 60 лет, исключения, если горячий стаж. После 60 лет, кредит не выдадут.
7.      Финансовое окружение заемщика, машина, квартира, внешность, интуитивный подход к клиенту, если тот что-то не договаривает, при вопросах менеджера, собирающего необходимую информацию от клиента, иногда даже спрашивают и то, имеет ли человек заграничный паспорт.
8.      Информацию о счетах клиента в других банках, выплате заработной платы.
9.      Судимость.
10.  Кредитную историю клиента, имеет ли он не закрытые кредиты, в каких масштабах, его репутацию в других банках, если клиент, уже был заемщиком в одном или нескольких банках. В банковской структуре имеется закрытая база, куда заносятся «злостные неплательщики» и получить кредит, после того, как Вы так значитесь, практически не реально.
11.  Финансовую возможность самого банка, имеются ли в настоящий момент, средства, которые могут выделить безболезненно для банка.
12.  Арест на недвижимость, которая приобретается. Если объект в налоговом залоге или другом банке, по другому кредиту, Вас, или его владельца, попросят закрыть кредит в том банке, только тогда, когда снят арест другим банком с данного объекта, будет рассмотрен вопрос, о выдаче уже вам кредита для его приобретения. Сделать это можно, с помощью большого задатка, если Вы рискнете на это, если сумма будет большая, Вы понимаете, что после выплаты долга по приобретаемому объекту, Вы еще не собственник, а продавец оного объекта, попросту может передумать его продавать и Вы вынуждены будет обратиться в суд и получать с его заработной платы, только её часть в  % соотношении в течении 45-70 лет. Не думаю, что такое вам подойдет, это в том случае, если рассмотреть самое худшее, но не всегда такое бывает. На бога надейся, но и сам не затягивай петлю на своей шее, если не уверен, что успеешь из неё выскользнуть. Тогда уж точно, накроется ваша мечта.
13.  Прописку.
14.  Семейное состояние и состояние здоровья. Если есть маленькие дети, из показанного дохода, часть средств вычтут в пользу их содержания и сумма дохода значительно снизится, правда об этом клиенту не говорят, а только учитывают.
15.  Еще много мелких факторов, которые могут повлиять на решение кредитного комитета, но они возникают в каждом конкретном случае разные.
 
 
Ну, а если вам таки отказали в получении кредита, не расстраивайтесь. Советую, при желании получить кредит, обращаться сразу в 3-4 банка одновременно, где раньше созреют с выдачей. Проанализируйте, где более выгодные условия, но не забывайте о том, что у всех условия практически одинаковы, разница лишь в том, что есть завуалированные затраты, о которых банк сразу не предупреждает. Как правило, это там, где меньше всего % ставка, они за счет неё, стараются привлечь к себе больший поток клиентов, а потом накручивают остальные затраты, которые подсчитав, выливаются в очень приличную сумму.
 
Если уж совсем отчаялись, звоните или пишите, постараюсь помочь, разумеется, не бесплатно, но при наличии материальных возможностей, нет ничего невозможного. Помощь в оформлении кредита для сторонних клиентов моего агентства недвижимости составит 1% от стоимости объекта, если квартира приобретается у нас, то услуги в помощи по выдаче кредита составят 0,5 %.
 
 
Звоните, пишите, консультация БЕСПЛАТНА.
Всегда искренне рад помочь советом, своей работой, своими знаниями.
 
________________________________________________________________
25.01.2006г.
 
Автор: Кузменко Александр Эдуардович.
Дир. агентства недвижимости «ПРЕСТИЖ».
 
Мои прямые тел.: 8(062)333-10-21; 8 (067)629-63-64.
ICQ:    86114051
Skype: Nezabivaemi
 
Наш адрес: Агентство недвижимости ЧП «ПРЕСТИЖ»,
г.Донецк – 83048, ул. Артема д. 159 оф.36
Тел/факс 311-38-69, раб. 330-01-99.

Назад

Весь архив
2006
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1
2345678
9101112131415
16171819202122
23 24 25 26272829
3031
2008
2007
2006
2004
2003

   Copyright © 2003 ЧП "Престиж"
тел. 8(062) 381-16-61, 333-10-21
e-mail: office@makler.org.ua