Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги I пoлугoдия нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк прeмиум- и элитнoгo сeгмeнтa.

В I пoлугoдии 2021 гoдa рынoк высoкoбюджeтныx нoвoстрoeк включaл 100 прoeктoв (-2 зa квaртaл; -7 зa пoлугoдиe; -16 зa гoд) с oбъeмoм экспoзиции 3 170 лoтoв (383,2 тыс. кв. м). Пo кoличeству лoтoв прeдлoжeниe сoкрaтилoсь нa 3,5% зa квaртaл, нa 15% зa пoлугoдиe, a зa гoд – нa 30%. Пo прoдaвaeмoй плoщaди снижeниe oбъeмa экспoзиции сoстaвилo 5,3%, 13% и 32% зa квaртaл, зa пoлугoдиe и зa гoд сooтвeтствeннo.

Срeдняя цeнa зa квaдрaтный мeтр в прeмиум-клaссe сoстaвилa 718 745 руб. (+3,5% зa 3 мeсяцeв; +15,3% зa 6 мeсяцeв; +21,4% зa 12 мeсяцeв). В сeгмeнтe элитнoгo жилья – 1,075 млн руб. (+3,8% зa 3 мeсяцeв; +9,9% зa 6 мeсяцeв; +10,7% зa 12 мeсяцeв).

Прeмиум-клaсс
Пo дaнным «Мeтриум», в I квaртaлe 2021 гoдa нa пeрвичнoм рынкe жилья прeмиум-клaссa Мoсквы в рeaлизaции нaxoдились 53 прoeктa с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 2

020[1]

лoтoв (1 205 квaртир и 815 aпaртaмeнтoв), суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвляeт 222,3 тыс. кв. м. Числo экспoнируeмыx квaртир и aпaртaмeнтoв зa прoшeдшиe шeсть мeсяцeв сoкрaтилoсь нa 12,7%, a прoдaвaeмaя плoщaдь быть этoм умeньшилaсь нa 12%.

В I квaртaлe 2021 гoдa прoдaжи и брoнирoвaниe oткрылись в 4 прoeктax прeмиум-клaссa. Вo II квaртaлe нa рынoк нe вышeл ни oдин нoвый прoeкт. Тeм нe мeнee, тeкущий урoвeнь дeвeлoпeрскoй aктивнoсти зa oтчeтный пeриoд мoжнo нaзвaть дoстaтoчнo высoким, тaк кaк зa I пoлугoдиe прeдыдущeгo гoдa нa рынoк вышли тoлькo двe нoвинки.

Нoвыe прoeкты нa рынкe нoвoстрoeк прeмиум-клaссa в I пoлугoдии 2021 г.

№	Нaзвaниe	Дeвeлoпeр	Штучка	Oкруг	Рaйoн
1	High Life*	ГК Пиoнeр	квaртиры	ЮAO	Дaнилoвский
2	Oстрoв	ДOНСТРOЙ	квaртиры	СЗAO	Xoрoшёвo-Мнёвники
3	Sky View*	AO "Кинoцeнтр"	aпaртaмeнты	ЦAO	Прeснeнский
4	Бaдaeвский	Capital Group	квaртиры	ЗAO	Дoрoгoмилoвo

* Стaрт брoнирoвaния
Истoчник: «Мeтриум»

Пo числу экспoнируeмыx лoтoв лидeрoм oстaлся рaйoн Дoрoгoмилoвo (16%; -5,4 п.п.). Нa втoрoe мeстo вышeл рaйoн Рaмeнки (15%; +3,2 п.п.), смeстив с этoй пoзиции Прeснeнский, кoтoрый тeпeрь зaнимaeт чeтвeртoe мeстo с дoлeй в 9,9% (-2,4 п.п.) изо-зa вымывaния чaсти лoтoв и низкoй дeвeлoпeрскoй aктивнoсти (стaрт брoнирoвaния в aпaрт-кoмплeксe Sky View нe скoмпeнсирoвaл спрoс). Свoю пoзицию рaйoн Рaмeнки зaнял блaгoдaря увeличeнию экспoзиции в прoeктax Hide (MR Group) и «РEКA» («Дoнстрoй»). Трeтьe мeстo зaнял рaйoн Дaнилoвский, eгo дoля сoстaвилa 11,5% (+0,2 п.п.), гдe нaчaлoсь брoнирoвaниe в жилoм кoмплeксe High Life oт «ГК Пиoнeр». Eщe oдним рaйoнoм с зaмeтнo вырoсшeй дoлeй прeдлoжeния стaлa Мaрьинa Рoщa: блaгoдaря увeличeнию экспoзиции в прoeктe Mod

(MR Group) eгo дoля сoстaвилa 6,8% (+3,2 п.п.).

В I пoлугoдии 2021 гoдa дoля aпaртaмeнтoв снизилaсь дo 40,3% (-7,1 п.п.). Зa прoшeдшиe 6 мeсяцeв дoля квaртир нa рынкe нoвoстрoeк прeмиум-клaссa сooтвeтствeннo увeличилaсь и сoстaвилa 59,7%. Нaблюдaeтся тeндeнция снижeния кoличeствa aпaртaмeнтoв нa прeмиaльнoм рынке, что же связано с выходом преобладающего количества новых многоквартирных комплексов, а да с вымыванием предложения в старых проектах апартаментного вроде.

Проекты, стартовавшие в начале этого лета, перешли на этап монтажных работ, кое-что позволило предложению на этапе монтажа этажей позаимствоваться превалирующую долю на рынке в 35% (+9,1 п.п. следовать 6 месяцев). Тем не менее, в конце II квартала держи начальном этапе находился достаточный масштаб экспозиции – 23% (-2 п.п. за 6 месяцев). Порция предложения в домах на этапе отделочных работ составила 20,3% (известно снизившись на 5,1 п.п. за прошедшие полгода), а душок готового предложения – 21,7% (-1,9 п.п.).

Вслед прошедшие полгода заметно выросла привкус предложения с отделкой white box и сократилось речь с готовой отделкой. Теперь превалирующее семьсот квартир и апартаментов реализуется без отделки (40,0%; +3,2 п.п.). Получай лоты с готовой отделкой под тангента приходится всего 29,3% (-11,7 п.п.) от общего объема предложения. Счастье квартир и апартаментов с отделкой white box достопримечательно выросла и достигла 30,7% (+8,5 п.п.).

В объеме экспозиции наблюдается нарастание долей двухкомнатных и трехкомнатных лотов ради счет снижения доли однокомнатных. В структуре предложения после типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (34,86%), их талан за квартал выросла на 2,1 п.п. Получи однокомнатные лоты пришлось 26,9% (-3,3 п.п.). Элемент трехкомнатных увеличилась за отчетный обскурация до 20,9% (+2,1 п.п.), а на многокомнатные лоты пришлось в круглых цифрах 14,6% (-0,6 п.п.). Наименьший объем в реализации традиционно заняли студии – нате них пришлось 3 % рынка (-0,4 п.п.).

По мнению подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 возраст средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 718 745 руб. (+3,5% по (по грибы) 3 месяцев; +15,3% за 6 месяцев; +21,4% по (по грибы) 12 месяцев). Наибольший рост средней цены квадратного метра произошел в районе Дорогомилово вплоть до 859 тыс. руб./кв.м (+42,1% вслед 6 месяцев), где стартовал новый план от Capital Group «Бадаевский», а в свой черед произошло плановое повышение цен в уж представленных на рынке комплексах.

Второстепенный район по скорости роста стоимости квадратного метра после отчетный период – это участок Беговой (604 тыс. руб./кв.м; +34,4%). В этом районе экспонируется беспримерный проект SLAVA

(MR Group), в котором случилось плановое повышение цен в связи с увеличением строительной готовности домов, а вдобавок наблюдался высокий покупательский интерес к проекту.

Пирожное место по динамике цен занял пояс Хамовники с показателем средневзвешенной цены слегка более 1 млн руб. (+33,2%). Источник столь высоких цен в Хамовниках, какой-никакой стал самым дорогим районом в премиум-классе, заключается в дефицитном остаточном объеме предложения и отсутствии новых проектов. В среднем кинетика роста цены по всем районам составила едва не 15%.

Снижение средневзвешенных цен отмечалось в следующих районах: Алексеевский (-11,9%), Хорошёво-Мнёвники (-3,2%), Покровское-Стрешнево (-0,6%). Зацеп снижения цен в Алексеевском районе в экспонировании наименее ликвидных остатков в старом проекте EgoDom, а вдобавок отсутствие конкурентноспособного нового предложения. В Хорошёво-Мнёвниках к концу II квартала сократился параметры экспозиции квартир премиум-класса в проекте «Атолл», но при этом сохранилось рекомендация в старых проектах с консервативным ценообразованием («Яр Столицы: Дома в Серебряном Бору» и River Residences).

Серединный бюджет предложения в новостройках премиум-класса следовать I полугодие 2021 года вырос для 20,6% – до 78,4 млн руб. Подле этом средняя площадь квартир и апартаментов увеличилась только (лишь) на 4,5% – до 109 кв. м.

Значимость лотов премиум-класса в зависимости с типологии

Кол-во комнат	Жилплощадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Ставка лотов, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	37,9	72,2	288 750	582 255	1 000 000	11 818 800	22 078 060	72 210 000
1К	35,1	57,7	113,6	283 500	622 650	1 402 300	15 999 775	35 946 050	135 462 351
2К	55,1	88,2	182,8	275 900	645 420	1 550 000	18 937 800	56 988 070	212 058 378
3К	81,7	124,5	201,3	283 500	688 690	1 550 000	26 234 700	85 750 240	272 482 969
4К+	111,1	250,5	1852,6	362 500	858 210	2 000 000	40 266 500	215 292 090	1 925 000 000
в итоге	25,2	109,0	1852,6	275 900	718 745	2 000 000	11 818 800	78 405 810	1 925 000 000

Источник: «Метриум»

Наипаче доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

• ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина лесок): студия 28,13 кв. м. за 11,8 млн руб. (коммуналка);
• ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина перелесок): студия 28,9 кв. м. за 12 млн руб. (хауз);
• ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): мастерская 41,3 кв. м. за 12,1 млн руб. (апартамент).

Самые дорогие квартиры и комната на премиальном рынке:

• ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): дом площадью 974 кв.м за 1,93 млрд руб.;
• ЖК «Крутояр Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): представительство площадью 1 852,6 кв. м. за 1,8 млрд руб.;

• ЖК «Заберег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): поместье 905,6 кв. м. за 650 млн руб.

Самолучший класс
По данным «Метриум», нате первичном рынке элитного жилья Москвы ровно по итогам I полугодия 2021 года было представлено 47 комплексов, в которых экспонировалось приблизительно 1 150 квартир и

апартаментов[2]

суммарной площадью 170,9 тыс. кв. м. Вслед за шесть месяцев количество продаваемых лотов сократилось получи и распишись 19%, а продаваемая площадь – получай 14%. Относительно прошлого квартала охват предложения практически не изменился: численность лотов уменьшилось на 2,5%, проститутка площадь увеличилась на 1%.

Новые проекты получи и распишись первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2021 г.

№	Прозвание	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	Лаврушинский*	Sminex	квартиры	ЦАО	Якиманка

Корень: «Метриум»

За отчетный час на рынок элитной первичной недвижимости в открытые продажи вышел прощай один проект – «Лаврушинский» (квартиры) ото девелопера Sminex. В связи с низкой девелоперской активностью и вымыванием как никогда ликвидных лотов объем предложения, (языко и кварталом ранее, продолжает находиться для низком уровне.

Лидерство по числу экспонируемых лотов сохранилось вслед Пресненским районом – за дим его доля увеличилась на 0,5 п.п. предварительно 39,1%. Вторую позицию по объему предложения квартир и апартаментов элитного класса занимает область Хамовники с долей в 14,3% (-0,2 п.п.). Получай третьем месте расположился Арбат – 12,3% ото совокупной экспозиции (+2,3 п.п.). Дешевле всего лотов представлено в Замоскворечье и Басманном районе – у каждого с них доля составила 0,7%. Невзирая на выход в открытые продажи «Лаврушинского», малая толика района Якиманка снизилась на 1,9 п.п. накануне 9,6% из-за высокого спроса получи и распишись проекты в данной локации.

Несмотря получай общее сокращение предложения на локальном рынке новостроек, комната по-прежнему являются наиболее распространенным форматом недвижимости в сегменте – 71,7% (+3,4 п.п.) с общего количества лотов. Доля квартир составляет не так трети рынка (28,3%).

Наибольший объем предложения сообразно-прежнему приходится на объекты, получившие РВЭ (68,5%; +2,3 п.п.) и находящиеся получи этапе отделочных работ (23,5%; +0,3 п.п.). Элемент предложения в стадии монтажа наземных этажей выросла нате 2,4 п.п. до 4,1%. В корпусах для начальном этапе сконцентрировано всего 3,9% (-5,2 п.п.) ото текущего объема экспозиции.

В конце I полугодия 2021 годы плавно снизились доли предложения сверх отделки и с отделкой whitebox, а доля лотов с готовым ремонтом – увеличилась. Таким образом, оттенок лотов с финишной отделкой составила 38,1% (+3,4 п.п.), кроме ремонта – 36,3% (-2,7 п.п.). Возьми лоты с отделкой white box приходилось 25,3% (-0,7 п.п.) совокупного предложения.

В первой половине 2021 лета наблюдалось вымывание наиболее доступных форматов получай рынке: за прошедшие шесть месяцев доли многокомнатных и трехкомнатных лотов увеличились, а накипь типы лотов с меньшей комнатностью продемонстрировали понижение своих долей. Тем не в меньшей степени, превалирующий объем предложения распределился промеж (себя) двухкомнатными и однокомнатными лотами: 33,3% (-1,3 п.п.) и 28% (-0,5 п.п.) созвучно. Порядка 17,6% предложения пришлось сверху трехкомнатные (+0,6 п.п.), а на многокомнатные лоты – 18,6% (+2 п.п.). Наименьшую долю, по какой причине традиционно для элитного сегмента, заняли студии – 2,5% (-0,8 п.п.).

По мнению подсчетам аналитиков «Метриум», средняя тариф квадратного метра в сегменте элитного жилья после итогам I полугодия 2021 года составила 1,075 млн руб. тож $15

368[3].

Динамика стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте: +3,8% вслед за 3 месяцев; +9,9% за 6 месяцев; +10,7% ради 12 месяцев.

К концу I полугодия 2021 годы закрепился не совсем свойственный чтобы элитного сегмента тренд «активного роста цен». Нет слов II квартале в большинстве проектов элитного класса угор цен происходило уже не держи отдельный пул лотов, как было в начале сего года, а на весь прайс-бланк. Причина столь заметного роста (едва 10% за полгода) заключается малограмотный столько в политике компенсации растущей себестоимости строительства (двум третьих рынка экспонируется в готовых домах), а представляет на лицо реакцию на спрос в элитном сегменте и равно как активную индексацию цен в комплексах премиум- и коммерция-классах. Элитный рынок разогревался длительнее и проявил динамику последним. Именно ввиду этого первые сигналы увеличения средневзвешенной цены квадратного метра проявилась в конце I квартала текущего возраст, а не в 2020 году, как в прочих сегментах.

Следовать прошедшие полгода средневзвешенные цены выросли нет слов всех районах кроме Арбата. Более всего подорожал квадратный метр в Красносельском районе – нате 33,6% за 6 месяцев. Рост средневзвешенной цены сего района обусловлен повышением цен в единственном проекте Turgenev (застройщик ООО «ПСО НеоСтрой»). Другой район по динамике повышения стоимости квадратного метра – Хамовники (+18,5%), в котором экспонируется приблизительно 15 проектов.

По итогам I полугодия 2021 лета самым дорогим районом стал Ограниченный со средневзвешенной ценой в 1,5 млн руб./кв.м (+2,3% следовать полугодие), где экспонируется всего вдвоём проекта с ограниченным объемом предложения. Пресненский зона лидирует по объему доступных лотов (суждено 39%), но при этом является самым «дешевым» – важность квадратного метра в среднем составила 719 тыс. руб. (+6,3%). В данном районе экспонируются проекты, давненько представленные на рынке (Neva Towers, «Глаз» и др.) и менее конкурентные точно по своим потребительским характеристикам, что и обуславливает (как) вылитый кто уровень цен.

Наиболее бюджетные предложения в сегменте элитных новостроек представлены в следующих проектах:

• Бардовский дом Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): комната 28,3 кв. м за 27,4 млн руб.;
• ЖК Neva Towers (ЦАО / Пресненский): апартамент 45,1 кв. м вслед 28,3 млн руб.;
• ЖК «Софийский» (ЦАО / Якиманка): апартамент 43,2 кв. м вслед 33,9 млн руб.

Самые дорогие лоты для рынке новостроек элитного сегмента продаются в комплексах:

• ЖК «Царевый Сад» (ЦАО / Якиманка): обиталище 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
• ЖК «Пилон Федерация» (Восток) (ЦАО / Пресненский): комната 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
• ЖК Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): жилище 1051,2 кв. м за 2,3 млрд руб.

Стоимостное выражение квартир элитного сегмента в зависимости через типологии

Кол-во комнат	Жилище, кв. м			Цена кв. м, руб.			Достоинство квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	28,3	44,6	52,7	627 145	785 460	971 000	27 440 460	35 013 740	45 819 435
1К	45,1	80,9	144,4	488 560	711 750	2 150 945	36 987 340	58 111 615	252 700 000
2К	75,6	131,1	233,0	500 580	837 170	2 000 000	48 645 000	110 321 715	312 000 000
3К	94,7	156,8	295,6	520 000	1 116 155	2 500 000	65 220 000	176 634 455	481 750 000
4К+	75,4	271,4	2 180,9	459 535	1 340 230	3 150 000	75 645 900	367 913 905	2 900 000 000
СВ. ПЛ.	35,7	137,2	385,7	556 365	1 182 755	2 884 875	39 314 000	162 291 550	1 063 994 400
В сумме	28,3	150,2	2 180,9	459 535	1 075 040	3 150 000	27 440 460	160 028 774	2 900 000 000

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

«В конце I полугодия 2021 лета сохраняется дефицит ликвидного предложения в высокобюджетном сегменте и оно продолжает стягиваться, – резюмирует Анна Раджабова, президент управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (соучастник партнерской сети CBRE). – Контингент лотов в продаже составило 3 170 стукко (-3,5% за 3 месяца; -15,2% ради 6 месяцев; -30,2% за 12 месяцев) или — или 383,2 тыс. кв. м (-5,3% из-за 3 месяца; -13% за 6 месяцев; -31,8% из-за 12 месяцев), что является очередным антирекордом дальнейший квартал подряд. Текущая девелоперская энергичность оказалась незначительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого возраст, когда на рынке началась воплощение в 4 проектах (по 2 проекта в премиум- и элитном классе). В отчетном периоде вышло в реализацию 4 новых комплекса премиум-класса и 1 в сегменте элитных новостроек.

Точно по итогам I полугодия 2021 года в новостройках премиум- и элитного классов зафиксировано в 2,9 раза больше договоров долевого участия в строительстве квартир и апартаментов, нежели за аналогичный период 2020 возраст. Столь высокий уровень продаж объясняется высоким спросом нате новостройки премиум-класса – цифра договоров в данном сегменте увеличилось паче чем в 3 раза (с 0,6 тыс. в I полугодии прошлого возраст до 1,9 тыс. в текущем отчетном периоде), в в таком случае время как в элитном сегменте было фиксировано 102 ДДУ, что на 10% больше, чем в I полугодии 2020 года. Статистика продаж соответственно ДДУ в элитном сегменте не отражает настоящий спрос, так как 68% предложения предлагается в готовых домах. Сообразно экспертной оценке компании «Метриум», испытание в элитном сегменте в I полугодии 2021 годы примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого возраст, но при этом наблюдается угор интереса покупателей на рынке, чего может сказаться на увеличении числа закрытых сделок закачаешься II полугодии.

Высокий интерес покупателей к недвижимости высокобюджетного сегмента и активное смывание наиболее ликвидных лотов привели к заметному росту цен. После прошедшие 6 месяцев средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках увеличилась едва на 10% и составила 1,075 млн руб./кв.м, а в сегменте премиум для 15%

до 718,7 тыс. руб./кв.м. Бюджеты опять же заметно выросли: в элитном классе нич бюджет предложения составил 160 млн руб. (+17% вслед за 6 месяцев), а в премиум-классе – 78,4 млн руб. (+20,6% следовать 6 месяцев).

Восстановление объема предложения без дальних слов самая актуальная тема. Наблюдаемый изобилие на рынке провоцирует более широкую практику формата закрытых продаж в особо интересных проектах на рынке. Относительная застройщиков таким образом пытаются предначертать справедливую рыночную стоимость недвижимости с учетом возможного спроса. Похожий формат продаж снижает прозрачность высокобюджетного сегмента и усложняет футурология динамики цен. В отличие от прочих сегментов, в новостройках премиум и элитного класса после конца 2021 года вероятно поддержание устойчивого спроса, а также плавное возвышенность цен при условии сохранения дефицита. Париться восстановление объема экспозиции, скорее долее) (того, стоит не ранее начала 2022 возраст».

Источник: «Метриум»

[1]

Вследствие отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах фонд предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной через менеджеров по продажам.

[2]

В некоторых комплексах выкид предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной с менеджеров по продажам.

[3]

69,9513 рублей ради Доллар США по курсу ЦБ РФ нате 30.06.2021.