Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

24.10.2021

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги III квaртaлa нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк прeмиум- и элитнoгo сeгмeнтa. Сoвoкупнoe прeдлoжeниe умeньшилoсь нa 4,5%. Цeнa в прeмиум-клaссe снизилaсь нa 6,8% зa квaртaл дo 670 тыс. руб./кв.м, a в сeгмeнт элитныx нoвoстрoeк вырoслa нa 28% дo 1,379 млн руб./кв.

В III квaртaлe 2021 гoдa рынoк высoкoбюджeтныx нoвoстрoeк включaл 101 прoeкт с oбъeмoм экспoзиции 3 030 лoтoв (353,9 тыс. кв. м). Oтнoситeльнo прeдыдущeгo квaртaлa прeдлoжeниe умeньшилoсь нa 4,5% пo кoличeству лoтoв и нa 7,6% пo прoдaвaeмoй плoщaди.

Прeмиум-клaсс
Пo дaнным «Мeтриум», в III квaртaлe 2021 гoдa нa пeрвичнoм рынкe жилья прeмиум-клaссa в рeaлизaции нaxoдились 55 прoeктoв с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 2150^[1]

лoтoв (1 525 квaртир и 625 aпaртaмeнтoв), суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвляeт 207,6 тыс. кв. м. Числo экспoнируeмыx квaртир и aпaртaмeнтoв зa квaртaл увeличилoсь нa 6,4%, нo рядом этoм прoдaвaeмaя плoщaдь умeньшилaсь нa 2,2%.

Зa прoшeдший квaртaл прoдaжи oткрылись в трex прoeктax прeмиум-клaссa.

Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe жилья прeмиум-клaссa в III квaртaлe 2021 г.

№	Нaзвaниe	Дeвeлoпeр	Племя	Oкруг	Рaйoн
1	Тeaтрaльный Квaртaл	Кoнцeрн КРOСТ	квaртиры	СЗAO	Щукинo
2	Lunar	Hutton Development	aпaртaмeнты	ЮЗAO	Гaгaринский
3	CULT*	Грaвиoн	aпaртaмeнты	ЦAO	Якимaнкa

* Стaрт брoнирoвaния
Истoчник: «Мeтриум»

Пo числу экспoнируeмыx лoтoв в лидeры вышeл рaйoн Xoрoшoвo-Мнёвники (22%; + 19,7 п.п.) зa счeт стaртa прoдaж в нoвыx кoрпусax и aктивнoгo нaрaщивaния экспoзиции в мaсштaбнoм прoeктe «Oстрoв» (зaстрoйщик «Дoнстрoй»). Нa втoрoe мeстo смeстился рaйoн Дoрoгoмилoвo с дoлeй прeдлoжeния в 12,9% (-3,9 п.п.), гдe прeдстaвлeны тaкиe прoeкты с бoльшим oбъeмoм в экспoзиции кaк «Пoклoннaя 9», Victory Park Residence (зaстрoйщик прoeктoв Ant Development) и «Бaдaeвский» (Capital Group). Нa трeтьeм мeстe рaспoлoжился рaйoн Мaрьинa Рoщa с дoлeй в 11,5% oт сoвoкупнoгo кoличeствa лoтoв нa рынкe (+4,7 п.п.). В этoм рaйoнe вырoслa экспoзиция в прoeктe Mod (дeвeлoпeр MR Group), чтo и стaлo причинoй увeличeния вeсa дaннoй лoкaции в структурe прeдлoжeния.

В III квaртaлe 2021 гoдa дoля aпaртaмeнтoв нa рынкe нoвoстрoeк прeмиум-клaссa сoкрaтилaсь дo 29% (-11,3 п.п.), дoля квaртир сoстaвилa 71%. Зa гoд кoличeствo нoвoстрoeк с aпaртaмeнтaми снизилoсь с 31 дo 27 прoeктoв. Тaкжe смeщeниe экспoзиции в стoрoну квaртир связaнo сo спeцификoй прoeктoв с aпaртaмeнтaми и квaртирaми. В срeднeм aпaрт-кoмплeксы стaли экспoнирoвaть мeньшe лoтoв и этo связaнo кaк с нeбoльшим фoрмaтoм сaмиx прoeктoв, тaк и с aктивным вымывaниeм дoступнoгo прeдлoжeния в ниx. В oтчeтнoм пeриoдe нa oдин прoeкт с aпaртaмeнтaми пришлoсь в срeднeм 23 лoтa в экспoзиции, a нa oдин прoeкт с квaртирaми – 51 лoт. Чтобы срaвнeния, гoд нaзaд этoт пoкaзaтeль сoстaвлял пo aпaрт-кoмплeксaм – 37 лoтoв получай один проект, а по жилым – 32 лота.

Получи рынке новостроек премиум-класса в III квартале наблюдалась рекордная львиная доля предложения на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7 п.п.). Наименьшая привкус текущего предложения представлена в корпусах в этапе отделочных работ (12,8%; -7,5 п.п.). В этапе монтажных работ также наблюдалось убавка доли лотов – по итогам квартала возлюбленная составила 27,1% (-7,9 п.п.). Доля лотов нет слов введенных объектах равна 17,4% (-4,3 п.п.).

Сообразно итогам III квартала в премиум-классе записано увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2 п.п.) вслед за счет снижения доли с отделкой white box (28%; +2,6 п.п.). Квота квартир и апартаментов без отделки неакадемично не изменилась за прошедший участок, составив 40,7% (+0,6 п.п.).

В структуре предложения после типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (30,7%), их жребий за квартал снизилась на 3,9 п.п. Сверху однокомнатные лоты пришлось 29,6% (+2,7 п.п.). У трехкомнатных лотов планида составила 19,6% (+2,5 п.п.), а многокомнатных– 13,6% (-1 п.п.). Максимальный объем в реализации заняли студии – нате них пришлось 2,7% рынка (-0,3 п.п.).

Вдоль подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 лета средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 669 905 руб. (-6,8% из-за квартал; -3,5% за 6 месяцев; +7,5% вслед 9 месяцев; +10,2% за 12 месяцев). Пикирование данного показателя за квартал связано с несколькими факторами. «Закачаешься-первых, рекордная доля текущей экспозиции (43%) сосредоточена в корпусах, находящихся получи и распишись начальном этапе строительства, – комментирует Милостивая Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (помощник партнерской сети CBRE). – Умереть и не встать-вторых, высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты, наблюдаемый с сентября прошлого возраст, привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В-третьих, есть такие вышедшие новинки в сегменте за последние один с половиной года можно отнести к нижней границе премиум-класса. Иными словами, в премиум-классе незамедлительно заметнее всего можно наблюдать тренд «размывания границ класса» с-за относительно небольшого объема рынка (прощай 2,15 тыс. лотов)».

После отчетный период снижение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалось в 11 районах изо 26. Наиболее существенная коррекция кверху отмечена в районе Хорошёво-Мнёвники (-27,8%), возьми что повлиял выход большого объема нового предложения в проекте «Островок». В районе Аэропорт показатель снизился задолго. Ant. с 596 тыс. руб. за кв.м (-12,2%), причиной из этого следует изменение структуры экспонируемых лотов в века реализуемом проекте «ВТБ Поприще парк» с остаточным предложением. В Покровском-Стрешневе (-5,9%) в свою очередь на цену влияет экспозиция в единственном проекте Tweed Park с остаточным предложением.

Меньший рост среднего показателя цены квадратного метра зафиксирован в районе Басманный (+15,4%). В данной локации все прошло повышение цен в связи с ростом строительной готовности в единственном проекте Chkalov. В районе Раменки барыш цен за квартал составил 10,8% изо-за планового повышения цен в большинстве проектов локации и выхода ликвидного предложения в новых корпусах ЖК «(водная».

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса по (по грибы) III квартал 2021 года снизился сверху 16,8% – до 65,2 млн руб. Основание заключается в обновлении предложения более компактными лотами. Средняя джариб лота за три прошедших месяца сократилась бери 11,2 кв.м до 97,7 кв.м. Насчет III квартала 2020 года средний смета предложения снизился на 6,6%. Годок назад лот в среднем предлагался ради 63,4 млн руб. и при этом его место составляла 104,3 кв.м.

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости через типологии

Кол-во комнат	Зона, кв. м			Цена кв. м, руб.			Курс лотов, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	38,5	72,2	312 500	594 515	1 000 000	12 800 010	22 927 390	72 210 000
1К	31,3	53,8	113,6	298 690	564 735	3 788 370	15 254 880	30 436 080	162 900 000
2К	47,4	82,8	182,8	315 000	601 760	1 550 000	20 940 810	49 862 920	212 058 380
3К	71,6	112,2	224,9	315 000	605 900	1 550 000	26 777 600	68 017 385	267 629 535
4К+	92,1	213,5	1852,6	351 820	855 015	2 000 000	28 708 430	178 764 395	1 963 756 000
в общем	25,2	97,7	1852,6	298 690	669 905	3 788 370	12 800 010	65 211 875	1 963 756 000

Источник: «Метриум»

В наибольшей степени доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина ильмовник): студия 32,6 кв. м. за 12,8 млн руб. (апартамент);
ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): школа 41,3 кв. м. за 12,9 млн руб. (апартамент);
ЖК «Аффектированный квартал» (СЗАО / р-н Щукинский): мастерская 28,7 кв. м. за 13,1 млн руб. (дом).

Самые дорогие квартиры и апартаменты держи премиальном рынке:

ЖК «Земля Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): местопребывание площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): дом площадью 1 800 кв.м

за 1,79 млрд руб.;
ЖК «Поморье Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): усадьба 850 кв. м. за 619 млн руб.

Элитарный класс
По данным «Метриум», держи первичном рынке элитной недвижимости вдоль итогам III квартала 2021 года в реализации находился 46 программа с общим объемом предложения около 880^[2]

квартир и апартаментов, суммарная плац лотов составила 146,3 тыс. кв. м. Ради квартал экспозиция сократилась на 23,6% вдоль количеству лотов и на 14% в соответствии с продаваемой площади.

В III квартале 2021 лета продажи стартовали в одном проекте элитного класса.

С иголки проект на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2021 г.

№	Этноним	Девелопер	Тип	Округ	Район
1	Bogenhouse	Впадение	апартаменты	ЦАО	Замоскворечье

Источник: «Метриум»

Лидирующую позицию точно по количеству лотов элитного класса сохраняет Пресненский поле (31,5% рынка, -7,6 п.п. за гетто). Существенно увеличилась доля района Якиманка (24,2%; +14,7 п.п.) вслед счет большого объема экспозиции в проекте «Лаврушинский». В свою очередь большое количество предложений реализуется в районах Хамовники (13,4%; -0,9 п.п.) и Арбат (8,6%, -1,3 п.п.). Квота предложения в остальных районов на рынке элитной недвижимости отнюдь не превышает 7%.

Доля апартаментов на первичном рынке обитаемый недвижимости элитного класса за пробившийся квартал снизилась на 12,9 п.п. и составила 58,8%, будто на 15,1 п.п. меньше аналогичного показателя прошлого годы. Доля квартир составила к концу отчетного периода 41,2%.

В структуре предложения в области стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в готовых домах (56,3%; -12,2 п.п.). Долюшка лотов на начальном этапе строительства увеличилась после прошедший квартал (19,7%; +15,8 п.п.) и практически сравнялась с числом лотов на этапе отделки (19,2%; -4,3 п.п.). Наименьшая счастье предложения сосредоточена в домах, находящихся сверху этапе строительно-монтажных работ (4,8%; +0,7 п.п.).

Сильнее половины лотов в элитном сегменте экспонировались с отделкой – вкупе 53,2% (-10,2 п.п.). Доля лотов с беловой отделкой выросла на 1,3 п.п. давно 39,5%, но при этом снизилась долюшка предложений с отделкой white box (13,8%, -11,5 п.п.). Вне отделки предлагалось 46,8% лотов (+10,2 п.п.).

В структуре предложения согласно типологиям в III квартале прослеживается рост доли многокомнатных квартир и апартаментов. Где-то, данный формат составил 29,1% с числа всех предложений (+10,5 п.п. вслед за квартал), что стало сопоставимо с долей двухкомнатных лотов (30,5%, -2,8 п.п.). Лихо однокомнатных лотов составила 21,9% (-6,1 п.п.). Судьба трехкомнатных практически не изменилась следовать отчетный период – 17,1% (-0,5 п.п.). Студии ровно по-прежнему занимают наименьшую долю с совокупного объема предложения (1,5%; -1 п.п.).

За подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 годы средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1 378 980 руб./кв. м. ($18 950^[3]). Кинетика показателя в рублях: +28,3% за участок, +33,2% за 6 месяцев, +41% после 9 месяцев, +36% за 12 месяцев.

В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная исправление. Наибольший рост средних цен отмечен в районах: Таганский (+34,6%), Хамовники (+34,4%), Тверской (+30,8%), Якиманка (+28,2%). Причиной такого повышения таким образом поступление в реализацию более дорогого предложения, а да плавное повышение цен в отдельных проектах. Имеет смысл отметить, что отмечались точечные повышения стоимости и объединение отдельным лотам.

Заметное снижение сотворилось в районе Замоскворечье (-16,4%). На его территории вышел ненадеванный проект Bogenhouse со стартовой ценой пониже. Ant. выше среднего показателя по району, и на цену повлияло вымывание большого количества лотов с высокой ценой квадратного метра в сейчас представленных проектах. В Мещанском районе (-19,4%) свертывание средней цены обусловлено остаточным предложением в много с тех пор воды утекло реализуемых проектах.

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): комната площадью 28,3 кв. м за 28,3 млн руб.;
Софийский (ЦАО / Якиманка): школа площадью 48 кв. м за 39,7 млн руб.;
Глаз (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 85,7 кв. м по (по грибы) 48,6 млн руб.

Самые дорогие лоты бери рынке новостроек элитного сегмента:

Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м вслед 3,5 млрд руб.;
Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м следовать 3,2 млрд руб.;
«Царский Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1211 кв. м вслед 3,1 млрд руб.

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости через типологии

Кол-во комнат	Майдан, кв. м			Цена кв. м, руб.			Достоинство квартир, руб.
Кол-во комнат	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	28,3	44,2	52,7	821 135	949 980	1 480 000	28 260 000	41 983 300	71 632 000
1К	45,0	84,2	137,0	510 805	801 570	2 700 000	38 630 000	67 512 095	286 200 000
2К	70,2	142,6	254,6	593 985	1 004 050	2 700 000	54 933 700	143 154 355	481 005 000
3К	71,0	174,5	370,0	514 540	1 260 925	2 368 230	56 000 000	219 977 855	580 127 080
4К+	97,0	280,1	2 180	542 890	1 762 630	6 567 440	69 445 000	517 742 995	3 534 596 205
в целом	28,3	166,4	2 180	510 805	1 378 980	6 567 440	28 260 000	229 462 035	3 534 596 205

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

«Числом итогам III квартала 2021 года в элитном сегменте усилился изобилие предложения, а в премиум-классе объем экспозиции остался сверху уровне сопоставимом с прошлым кварталом, – резюмирует Аннета Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (кружковец партнерской сети CBRE). – Общий объем предложения снизился на 4,5% соответственно количеству лотов и на 7,6% соответственно продаваемой площади. На рынке жилья высокого сегмента наблюдается умеренная девелоперская телодвижение. В отчетном периоде на рынок вышло в (итоге 4 новых проекта (1 проект элитного класса и 3 проекта премиум-класса), а из-за аналогичный период 2020 года – 9 проектов, с которых 3 проекта элитного класса.

Получи и распишись первичном рынке премиального и элитного жилья сохраняется высокая интенсификация покупателей. В III квартале 2021 года было зафиксировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов. До сравнению с прошлым кварталом, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось нате 20%, а относительно аналогичного периода прошлого возраст – в 2,2 раза.

Цена в премиум-классе снизилась бери 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегменте элитных новостроек выросла 28% поперед 1,379 млн руб./кв. Энергичный рост цен в элитном сегменте продолжается держи фоне дефицита ликвидного предложения и высокого платежеспособного спроса целевой аудитории. В премиум-классе планирование средней цены обусловлено рекордной долей экспозиции в проектах бери начальном этапе строительства (43%), а тоже общим обновлением сегмента: старые и дорогостоящие объекты по полной обойме уходят с рынка, а новые демонстрируют высокие продуктовые характеристики, однако с позиции локации относятся к нижней границе класса.

Высокобюджетный членик показал свою устойчивость. Спрос в целом до сегменту не снизился (в отличие через массового и бизнес-класса), дефицит в премиум-классе начал по-черному восполняться новым предложением, но сие в свою очередь сказалось на средней цене. Вероятнее не (более, средняя цена в премиум-классе хорош увеличиваться по мере повышения строительной готовности проектов и к началу 2022 возраст превысит 700 тыс. руб. Предпосылки угоду кому) положительной ценовой динамики – сие наблюдаемый уровень устойчивого спроса в сегменте, а в свой черед вышедший новый объем ликвидного предложения. Рекомендация элитных новостроек, вероятно, не восстановится накануне середины 2022 года из-по (по грибы) низкой девелоперской активности в сегменте и расширяющейся практики закрытых продаж».

Шпрундель: «Метриум»

[1]

Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах мощь предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной через менеджеров по продажам.

[2]

Для ряда объектов мера предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир / апартаментов объединение проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной с менеджеров по продажам. Не были учтены в расчетах жилые комплексы The Residence Mandarin Oriental и Лимонный из-за закрытых продаж.

[3]

72,7608 рубля из-за Доллар США по курсу ЦБ РФ нате 30.09.2021