Близ выбoрe нeдвижимoсти, пoмимo бюджeтa, типoлoгии и мeтрaжa, слeдуeт учитывaть и пeрспeктивнoсть лoкaции. Трeнды мeняются, гoрoд рaзвивaeтся, и тe рaйoны, кoтoрыe eщe нeскoлькo лeт нaзaд нe пoльзoвaлись пoпулярнoстью, чeрeз двa-три гoдa мoгут стaть вoстрeбoвaнными, чтo пoвысит инвeстициoнную привлeкaтeльнoсть квaртир в ниx. Экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» рaсскaзывaют, кaк oпрeдeлить тaкиe пoтeнциaльнo пeрспeктивныe тeрритoрии, в кoтoрыx стoит пoкупaть нeдвижимoсть.
Прeoбрaзoвaниe лoкaции
Бeзуслoвнo, зa пoслeдниe 10 лeт былo сдeлaнo мнoгoe ради сoздaния сoврeмeннoй инфрaструктуры в стoлицe: пoстрoeнo пoчти 150 стaнций мeтрoпoлитeнa, МЦК и МЦД, бoлee 440 шкoл и дeтскиx сaдoв, пoрядкa 90 oбъeктoв здрaвooxрaнeния. Сeгoдня, пoмимo глoбaльныx прoeктoв пo рaзвитию трaнспoртa и сoциaльнoй сфeры, влaсти aктивнo рeaлизуют лoкaльныe мeрoприятия, включaющиe в сeбя блaгoустрoйствo и рaзвитиe oбщeствeнныx прoстрaнств. Пoдoбный пoдxoд, предусматривающий трансформацию района сиречь его части в соответствии с мировыми стандартами, применяется никак не только при реализации городских программ, да и при строительстве ряда жилых комплексов.
Существует целый ряд примеров, когда проект предполагал серьезное реформа пространства. Например, ЖК «Ривер Сад» был возведен на месте реорганизованного Московского судостроительного и судоремонтного завода. Пока еще относительно недавно данная территория была занята задолго) до этого неиспользуемыми по прямому назначению строениями, в данный момент же на их месте выросли современные жилые в домашних условиях, построенные инвестором детский сад и мектеб, а также качественно благоустроенные дворы с зонами отдыха, площадками ради занятий спортом, детскими игровыми комплексами. Визитной карточкой проекта стала положение благоустройства, разработанная архитектурным бюро ADM и ландшафтным стол AFA. Ее главный элемент – расположенная по-под жилых домов собственная набережная длиной 1,5 км, появляющийся участок которой был недавно открыт.
Имеет смысл отметить и развитие транспортной инфраструктуры обок с комплексом. Уже частично выполнены работы за модернизации улично-дорожной сети в районе. За вычетом этого, ведется строительство станции подземная (трасса «Нагатинский Затон» в составе одноименного ТПУ, которая расположена юго-восточнее комплекса. Затем того, в перспективе планируется строительство канатной дороги, которая соединит Нагатинский Заводь с тематическим парком «Остров Мечты», Бобровым островом и реорганизуемой территорией Южного порта.
Сиречь результат, подобное преобразование пространства вповалку с развитием инфраструктуры не могли малограмотный сказаться на ценах. Так, с момента старта продаж корпусов второстепенный фазы (IV квартал 2018 года) средняя значимость квадратного метра в них увеличилась получи и распишись 54,6% (с 207,3 тыс. рублей после 320,5 тыс. рублей).
«Ключевыми признаками перспективной локации выступают активная перерождение общественных территорий в соответствии с современными стандартами, а равным образом строительство новых социальных объектов, станций подземная (трасса и ТПУ, – говорит Лариса Швецова, стержневой директор компании ООО «Ривер Стоянка». – Поэтому при выборе квартиры либо — либо апартаментов стоит обратить внимание мало-: неграмотный только на характеристики недвижимости, так и на то, будут ли построены в составе комплекса рассадник и детский сад, какое планируется облечь в плоть и кровь благоустройство, а также на развитие транспорта и дорожной яма».
Резерв перспективных площадок
Закачаешься многих районах «старой» Москвы наблюдается идентифицированный дефицит пригодных для строительства участков. Потому-то основными точками роста в ближайшие до некоторой степени лет станут те локации, которые наступательно прорабатываются городом – ведется создание и утверждение документов по планировке территорий, деятельно вносятся изменения в правила землепользования и застройки. К ним относятся реорганизуемые промзоны, а тоже подлежащие комплексной реконструкции или реновации кварталы. Сии территории могут быть пригодны в целях строительства новых домов и сопутствующей инфраструктуры, а в свою очередь формирования комфортных общественных пространств, словно положительно сказывается на их перспективах и востребованности.
Как-то, на северо-востоке столицы уж выполнен или ведется редевелопмент что-то около десяти промышленных территорий. На месте бывших индустриальных кварталов размещаются современные жилые корпуса, социальные объекты, обустраиваются уютные дворовые территории. К примерам подобного преобразования городских пространств только и остается отнести развитие промзоны «Контркалибр» в Останкинском районе: сейчас с годами возводится ЖК бизнес-класса ILOVE, спроектированный с учетом принципа «крепость в городе», когда необходимая инфраструктура (в томишко числе детский сад, зоны отдыха и стрит-ритейл) находится в границах комплекса. В соседнем Бутырском районе еще стартовала реновация территорий Останкинского молочного завода и Останкинского завода напитков, а равным образом промзоны «Огородный проезд». Ещё того, ведется или запланирована перемена промышленных зон в районах Алексеевский, Свиблово, Северное и Южное Медведково.
Естественно, наличие резерва перспективных территорий и, тем сильнее, их постепенное освоение вместе с развитием сопутствующей инфраструктуры безлюдный (=малолюдный) могло не сказаться на ценах сверху недвижимость. Например, средняя стоимость «квадрата»[1]
в Свиблово вслед за первые шесть месяцев 2021 лета выросла на 43% (с 243,1 тыс. рублей предварительно 347,7 тыс. рублей), в Останкинском районе – возьми 33,7% (с 224,1 тыс. рублей после 299,5 тыс. рублей).
«Значительная мегаполисов рано или поздно сталкиваются с проблемой дефицита участков на нового строительства, – говорит Митяха Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Сердце России». – Одним из способов ее решения выступает вербовка используемых не по назначению промзон. Перспективность таких локаций обусловлена масштабом их реорганизации, когда-никогда город или инвесторы фактически создают с нуля современные городские пространства. Просто так, строящийся на месте территории завода «Размер», ЖК ILOVE представляет на лицо пример качественного редевелопмента бывших индустриальных кварталов».
Проекты ото крупных девелоперов
Возможности и ресурсы (т. е. человеческий, так и административный) крупных девелоперов позволяют тщательно и с различных сторон отслеживать перспективные участки и при необходимости поступать на опережение. А при непосредственной реализации проекта использовать до конца свои отработанные на рынке уловка по созданию предельно конкурентного продукта в целях повышения эффективности использования владенья. Поэтому если в конкретную локацию зашел Водан из топовых застройщиков и развивает хватит крупный по площади участок поместья, то у такой территории повышаются преимущество стать более экономически привлекательной в среднесрочной перспективе.
Подобных территорий не кот наплакал в различных административных округах. Но изо всего их многообразия стоит уделить север столицы, в котором по итогам июля 2021 возраст зафиксирован наибольший прирост предложения в новостройках массового сегмента, фигли свидетельствует о высоком интересе застройщиков к данной территории.
Одной с точек роста на территории САО является Западное Дегунино. Раньше недавнего времени это был Вотан из типичных спальных районов, в котором первоэлемент строительство велось в рамках различных городских программ и после счет бюджета. Сейчас же в локации реализуется разом) 7 крупных проектов массового сегмента и предпринимательство-класса от таких крупных и известных компаний, делать за скольких ГК ПИК, MR Group, «СМУ-6 Вклады», ГК Гранель, предполагающие составление порядка 400 тыс. кв.м. обитаемый недвижимости. Более того, в перспективе вероятен лазейка еще нескольких комплексов от Level Group и ГК ЛСР.
Ориентация девелоперов, безусловно, подстегивает динамику цен получи первичном рынке. Так, средневзвешенная значимость квадратного метра в новостройках Западного Дегунино в 2017 году составляла 154,8 тыс. рублей, в 2018 году – 165,6 тыс. рублей (+7%), в 2019 году – 188,3 тыс. рублей (+13,7%), в 2020 году – 212,5 тыс. рублей (+12,9%), в I полугодии 2021 годы – 249,9 тыс. рублей (+17,6%). Лишь же с 2017 года средний этикетка на «квадрат» в районе вырос бери 61,4%.
«На мой взгляд, факт. Ant. отсутствие проектов от топовых застройщиков в локации свидетельствует о наличии серьезного драйвера развития территории, – отмечает Алексейка Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Вложения» (девелопер ЖК «Влечение и голуби»).
– Более того, в условиях конкуренции участники рынка без устали совершенствуют свои продукты, благодаря чему поступательное движение территории достаточно диверсифицировано (не сконцентрировано возьми единственном проекте)».
Где испить о перспективах развития территории
Еще 10-15 парение назад было не так вдоволь открытых информационных источников с актуальной информацией о планах развития конкретных районов. Да сейчас собрать всю необходимую информацию куда как проще. Например, немало полезных сведений (анонсы, ожидание, ход реализации городских программ) публикуются для сайтах www.mos.ru и www.stroi.mos.ru. Кроме того, талантливость о проектах планировок территорий, правилах землепользования и застройки, выданных градостроительных планах земельного участка размещаются в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (www.isogd.mos.ru). Опять же о градостроительных проектах нередко можно разведать на профильных форумах в интернете и в отраслевых телеграмм-каналах.
Не беря в расчет этого, информацию о развитии территории не запрещается получить, отправив запрос в органы полномочия. Безусловно, существует риск формального ответа, только если вопрос направлен по адресу и корректно сформулирован, так вполне реально получить ценные факты, которые позволят понять будущее конкретной локации.
«Планы на будущее конкретной локации – важный представитель, на который обязательно стоит превращать внимание при выборе недвижимости, – резюмирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (товарищ партнерской сети CBRE). – Ото этого зависит не только будущая рыночная курс квартиры, но и непосредственно комфорт проживания. Следственно перед тем, как принять разрешение (вопроса о приобретении жилья, следует обратить оглядка не только на надежность застройщика, цены и планировки, же и на такие факторы, как течение инфраструктуры, расположение перспективных площадок и их немыслимый объем строительства, количество и масштаб поуже реализуемых проектов от крупных застройщиков. Тем побольше, в наши дни не так затруднительно собрать информацию о том, как склифосовский развиваться тот или иной центральный округ или район в ближайшие ряд лет».
Источник: Метриум
[1]
Средневзвешенная вес кв.м квартир и апартаментов, находящихся в экспозиции района в конце отчетного периода.
