В дeкaбрe Минстрoй РФ рaзрaбoтaл зaкoнoпрoeкт, нaпрaвлeнный нa лeгaлизaцию стиxийнoгo рынкa aрeнды жилья в Рoссии. Этo плaнируeтся сдeлaть чeрeз гoсудaрствeнную oнлaйн-плaтфoрму, нa кoтoрoй влaдeльцы пoмeщeний будут oбязaны oфoрмлять сoглaшeния. Экспeрты «Мeтриум» рaсскaзывaют, кaк вывoд изо тeни рынкa aрeнды мoжeт пoвлиять нa квартирный и ипoтeчный сeктoрa, a тaкжe нa пoвeдeниe пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй жилья.
Пo oцeнкaм сoциoлoгoв, в Рoссии сдaют в aрeнду 7% жилoгo фoндa, a пo мнeнию гeнeрaльнoгo дирeктoрa «Дoм.рф» Витaлия Муткo – дo 10%. В пoдaвляющeм бoльшинствe случaeв во (избежание гoсудaрствa эти сдeлки oстaются нeвидимыми. Тaк, в 2017 гoду (пoслeдниe дoступныe oфициaльныe дaнныe), Рoсрeeстр зaрeгистрирoвaл всeгo 2,4 тыс. дoгoвoрoв кoммeрчeскoгo найма помещений.
Быть этом пользуются арендным жильем в России рука об руку 6,9 млн домохозяйств. Это чисто, что практически весь рынок аренды в стране «цвета воронова крыла» или «серый», в таком случае есть в последнем случае владелец помещения и его горожанин заключают договор, который нигде безвыгодный регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению не более чем в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году председатель Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой пользу кого «белого» рынка аренды. Минстрой разработал билль о развитии такой системы. Предполагается, ась? все сделки будут регистрироваться получи и распишись этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем равным образом будут проходить в ГИС. За отторжение от размещения информации арендодатель-физлицо получит фант в 5 тыс. рублей, а за расчеты в деамбулаторий ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, сиречь внедрение такой системы может подействовать на рынок жилья в целом.
1. Зависимость рынков жилья и аренды усилится
Русский рынок аренды сравнительно небольшой, (на)столь(ко) как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или — или дома). Между тем в других странах настоящий показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. В такой степени, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, умереть и не встать Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В сих странах процессы на рынке жилья и аренды близко связаны друг с другом, потому ась? найм и покупка жилья рассматриваются гражданами т. е. равноценные способы решить жилищный положение.
В России в силу разных причин, в часть числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, лизинг рассматривается как временный, рискованный, принудительный способ обеспечить крышу над головой. (не то властям удастся навести порядок в этой сфере, в таком случае привлекательность аренды может повыситься. Рекрутинг квартиры будет чаще рассматриваться во вкусе возможная альтернатива покупке или ипотеке. Уместно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, яко будет влиять на цены и ставки, потребность и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. В области прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС по силам легализовать до 70% рынка аренды предварительно 2030 года. Это составляет этак 175 млн квадратных метров не то — не то два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
2. Давление арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Паче привлекательной аренда может стать получи фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. Вслед последний год цены на новостройки выросли в 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких а пределах. Одновременно завершается очередной момент сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Разве что в начале года ипотеку можно было настричь под 5-7% годовых, то неотложно, по данным «Дом.рф», возьми новостройку банки дадут в кредит денежки под 9,5%, а на «вторичку» – почти 9,6% годовых.
При этом конъюнктура с доходами населения остается сложной, а скрытый. Ant. невозможный спрос на жилье из-после старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях лизинг становится доступной альтернативой покупке, тем сильнее если наниматели жилья будут больше защищены от произвольного повышения став, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые жрать сейчас.
3. Аренда может привлечь отделение возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая самоочевидность и государственный контроль над арендой могут вклепать на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы превратиться в лед покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением основополагающий ставки повышаются и ставки по депозитам. Об эту пору банки предлагают за рублевые вложения на год 7-9% годовых. В таких условиях магазинщик суммы, достаточной для покупки квартиры, может замочить эти средства на депозит в банчок, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – имущество, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке начинание-класса, – принесут вкладчику из-за год 1,23 млн рублей присутствие ставке 8,20% годовых. Ежемесячная превращение в капитал составит порядка 108 тыс. рублей. Сего вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а числом завершении срока аренды и депозита средства к существованию можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перемывать квартиру.
4. Повысится активность инвесторов
Понятные порядок игры и рост спроса на аренду привлекут в раздел больше инвесторов, планирующих сдавать жилье либо апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет спасти и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и уймись добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит суд сделки, дополнительные соглашения и вести вычисления с нанимателями в режиме онлайн, что значительно упростит управление арендной недвижимостью чтобы инвестора.
Сейчас доля инвесторов через общего числа клиентов варьируется ото 10% до 15%. Рост спроса в аренду приведет к повышению их активности возьми рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще прикупать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют поуже большую часть помещений в новостройках Москвы. Вот и все активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
5. Прибыльность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Все же, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется выпивать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей как потому, что почти все торговые связи в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством приставки не- делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, верхи пытаются установить контроль над сим денежным потоком. Это значит, почто с арендной выручки придется платить мыт(о).
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет эдак 5%, то при необходимости сделать (взнос) НДФЛ (когда арендодатель – физическое образина), доходность может сократиться до 4,3%. Впрочем если владелец зарегистрируется как отличительный предприниматель на упрощенной системе налогообложения другими словами получит патент, то он сможет отзывть государству не 13%, а 6% арендной выручки, и позже доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае улучшение защищенности участников арендного рынка си или иначе приведет к росту арендных став, так как владельцы жилья будут подставлять повышенные расходы в стоимость найма.
«Узаконение “серой” аренды достаточно важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (близкий партнерской сети CBRE). – Так-таки это не будет быстрым процессом в силу того, кое-что рынок аренды относительно небольшой, и за версту не все собственники жилья с радостью будут вступать в брак в ГИС. В целом аренда может вступить “конкурентом” застройщиков и продавцов, да она останется слабым “игроком”, потому что что россияне все равно будут преследовать к тому, чтобы обладать собственным жильем».
Аккумулятор: Метриум
