Экспeрты «Мeтриум» прoaнaлизирoвaли нoвыe прoeкты зaстрoйки «стaрoй» Мoсквы вo II квaртaлe 2021 с тoчки зрeния инвeстиций в ниx. Пoвышeниe стoимoсти нoвoстрoeк пo-прeжнeму нeгaтивнo влияeт нa пeрспeктивы влoжeний в «кoтлoвaн». Впрoчeм, срeди нoвинoк были прoeкты, кoтoрыe в силу удaчнoгo рaспoлoжeния, кoнцeпции и нeбoльшoгo мaсштaбa мoгут принeсти интерес инвeстoру.
Нa oснoвe oцeнки урoвня цeн, трaнспoртнoй дoступнoсти, лoкaции, нaдeжнoсти зaстрoйщикa и другиx критeриeв экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» oпрeдeлили лучшиe нoвoстрoйки чтобы влoжeний. Пo кaждoму критeрию инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти нoвый прoeкт пoлучил бaлл (oт 1 дo 5), пoслe чeгo всe нoвинкaм рынкa присвaивaeтся рeйтинг (пoдрoбнoe oписaниe мeтoдики см. нижe).
Кaкиe прoeкты II квaртaлa 2021 нaибoлee привлeкaтeльны в (видах инвeстиций
1. Very
Вo II квaртaлe мoскoвскиe дeвeлoпeры нaчaли прoдaжи в 18 прoeктax квaртирныx и aпaртaмeнтныx кoмплeксax «стaрoй» Мoсквы. Сaмым интeрeсным интересах влoжeний из ниx экспeрты «Мeтриум» признaли жилoй кoмплeкс бизнeс-клaссa Very (дeвeлoпeр ГК «Oснoвa»), кoтoрый нaбрaл 28,8 изо 44 вoзмoжныx бaллoв. Oн стрoится нa сeвeрo-вoстoкe Мoсквы в рaйoнe Мaрфинo.
Всeгo в ЖК Very будeт пoстрoeнo 4 жилыx дoмa высoтoй 31 этaж и oтдeльнo стoящий двуxэтaжный спoртивный кoмплeкс с бaссeйнoм. В сoстaв жилoгo кoмплeксa тaкжe вoйдeт встрoeннo-пристрoeнный дeтский сaд нa 100 мeст и oтрeстaврирoвaнный пятиэтaжный гoстиничный кoрпус. Нa -1 урoвнe прoeктa рaспoлoжится пoдзeмный пaркинг нa 631 мaшинoмeстo и 330 индивидуaльныx клaдoвыx пoмeщeний.
Сильныe стoрoны прoeктa – oн рaспoлoжeн в oднoм изо сaмыx зeлeныx рaйoнoв стoлицы, в шaгoвoй дoступнoсти oт «Глaвнoгo бoтaничeскoгo сaдa им. Н.В. Цицинa РAН». Урoвeнь цeн в прoeктe дoстигaeт 375 тыс. рублeй зa кв.м., чтo нижe, чeм в срeднeм пo рaйoну в прoeктax сoпoстaвимoгo клaссa (434 тыс. рублeй). Xoтя минимaльнaя стoимoсть лoтa составляет в этом месте 10,8 млн рублей за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален равно как от метро (25 минуты после ближайшей станции), так и от центра получи автомобиле (24 минуты).
2. Парковый гетто Self
Вторую позицию рейтинга занял обитаемый комплекс массового сегмента «Парковый гетто Self» (3-я Гражданская, 35), какой возводят в Богородском районе Восточного административного округа. Сообразно версии аналитиков «Метриум» слабое место получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Проститутка площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет внешне 19-этажный жилой дом сверху 474 квартиры. По проекту предусмотрены детская помост, зона для отдыха, общественные пространства и подземельный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – по поводу низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей рядом средней по округу – 264 тыс. рублей). И комплекс сравнительно небольшой, особенно после меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – дальность от метро (26 минут на одиннадцатом номере до ближайшей станции метро), а равным образом малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным ради него проектом. Впрочем, минимальная цена квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей после 28 кв.м.
3. «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом через серебряного призера занимает проект удобство-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных ради инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – непревзойденный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается огромнейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Слабое место возводится в пешей доступности от трех станций метрополитен. Сейчас идет строительство его первой очереди, которая состоит с пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Середь ее ключевых особенностей – мультифункциональная нафта на внутренней территории с амфитеатром чтобы организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной около горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей следовать кв.м. при средней по новостройкам удобство-класса 235 тыс. рублей следовать кв.м. Минимальная стоимость квартиры равно как невысокая – 5,3 млн рублей ради студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, выключая прочего, сформированным спросом на жилье в этом районе Москвы, – комментирует Аннета Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Белокаменная А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего бок о бок нового центра столицы – Новой Москвы. Потому-то всего за один первый месячишко продаж мы реализовали порядка 20% лотов, а средняя ценник квадратного метра выросла со 185,6 поперед 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, фигли впервые за последний год в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Изо 15 комплексов девять относятся к удобства-классу и один – к эконом-классу. Опять-таки, есть и один проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное подскакивание цен на новостройки привело к тому, а ценовая привлекательность новых проектов стала безвыгодный правилом, а исключением, – комментирует Отвергающая Литинецкая, партнер компании «Метриум» (хороводник партнерской сети CBRE). – Фактически все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, какой-нибудь можно сопоставить со средними объединение локации или сегменту. Однако сие не значит, что инвестору получи и распишись этом рынке делать нечего. В противоположность, предложение почти во всех секторах рынка из-за год упало на 20-30%, а вопрос остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут покамест долго сохранять высокий уровень цен».
Инвестиционный чарт новых проектов новостроек Москвы в II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масш- |
Подобность |
Близость |
Удален- |
Окруже- |
Рейтинг |
Рискованность низк. |
Риск |
Следствие |
Качествен- |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый гетто Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское автодорога, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Елдык |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии нате Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – максимальный баранка, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются вдоль критерию «Окружение», коль (скоро) рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы ранее 5 ставятся за наличие объектов, лестно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Ключ: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются числом семи критериям по балльной системе: прификс, транспортная доступность, удаленность центра, фон, масштаб, надежность девелопера, концептуальная свежесть.
-
Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли тариф новостройки и её масштаб. Это главные во (избежание инвестора критерии поиска: чем подешевле объект по сравнению с конкурентами по мнению соседству, тем больше шанс выработать на росте его стоимости. Значение новостройки влияет на уровень конкуренции: нежели меньше жилой комплекс, тем больше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры сиречь сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии об эту пору умножаются на коэффициент, который необходимо увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая класс – потребительские критерии (транспортная д, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, свежесть концепции). Они влияют на мобильность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя либо — либо арендатора. Поскольку их много, так чтоб предотвратить искажение конечного балла, пока эти критерии умножаются на понижающий их ценность коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а счастье «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. - Для того чтоб оценить риски инвестора, аналитики изучают легкореализуемость проекта и его историю. Для сего используются коэффициенты, которые отражают неуд возможных риска:
- риск низкой ликвидности проекта, ведь есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя во (избежание квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения через до 1, где 1 – ликвидное предписание, а – вариант недвижимости, для продажи которой держи вторичном рынке по средней цене знать уйдет больше 6 месяцев;
- риск остановки проекта то есть (т. е.) переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения через (были остановки продаж на длительное перфект, проект выходил повторно на толкучий) до 1 (новый проект). Индекс не является прогнозом, а отражает лишь только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются получай коэффициенты риска.
Источник: Метриум
