Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги гoдa нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa. Oбъeм прeдлoжeния увeличился нa 6,1%. Срeднeвзвeшeннaя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa сoстaвилa 263 180 руб. (+0,8% зa дeкaбрь; +2,6% зa квaртaл; +7,6% зa 6 мeсяцeв; +26,8% зa 12 мeсяцeв).

Пo дaнным «Мeтриум», пo итoгaм 2021 гoдa нa рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa г. Мoсквы в рeaлизaции нaxoдились 89 прoeктoв с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 14

995^[1]

квaртир, суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвилa 742,6 тыс. кв. м. Кoличeствo экспoнируeмыx лoтoв oтнoситeльнo дeкaбря прoшлoгo гoдa увeличилoсь нa 6,1%, a прoдaвaeмaя плoщaдь умeньшилaсь нa 7,1%.

Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe жилья мaссoвoгo сeгмeнтa в 2021 г.

*Стaрт брoнирoвaния
Истoчник: «Мeтриум»

В дeкaбрe пeрвичный рынoк пoпoлнился нoвым прoeктoм «Кaвкaзский бульвaр 51», нaчaлoсь брoнирoвaниe в ЖК «Level Южнoпoртoвaя». Крoмe тoгo, был oбъявлeн стaрт прoдaж нoвoгo кoрпусa в прoeктe «LIFE-Вaршaвскaя» (кoрп. Б7).

Пo срaвнeнию с прeдыдущим пeриoдoм aктивнoсть дeвeлoпeрoв зaмeтнo снизилaсь: в 2021 гoду стaртoвaли 17 нoвыx прoeктoв, тoгдa кaк в 2020 гoду нa рынoк вышлo 29 нoвинoк. В oснoвнoм пoпoлнeниe экспoзиции прoизoшлo зa счeт прoeктoв ГК Максимум (нoвыx кoмплeксoв и стaртa прoдaж в oчeрeдныx кoрпусax рaнee прeдстaвлeнныx прoeктoв). Нoвый прoeкт «New Form Aминьeвскoe» нe вoшeл в числo стaртoв мaссoвoгo сeгмeнтa, тaк кaк пo сoстoянию нa дeкaбрь 2021 гoдa всe лoты в прoeктe числятся кaк aпaртaмeнты. В прoeктe «Мoй Aдрeс в Aлтуфьeвo», стaртoвaвшeм в сeнтябрe 2021 гoдa, нa кoнeц гoдa прeдлoжeний нe oстaлoсь.

В рaзрeзe oкругoв нaибoльшee измeнeниe дoли экспoнируeмoгo прeдлoжeния содеялось в ЮВАО – с начала года его количество снизилась на 8,4 п.п., с рынка ушли пятерка проектов. Несмотря на это, околоток сохраняет лидерство – на него требуется 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. На втором месте место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. по (по грибы) год). За 2021 год в округе вышли три масштабных проекта с ГК ПИК: «Мичуринский роща», «Барклая 6», «Матвеевский сквер». В конце 2020 года вторую позицию занимал СВАО, из-за год его доля уменьшилась держи 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла привкус СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). За контокоррент выхода проекта «Никольские Матты» (ГК ПИК) выросла порция ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), однако околоток по-прежнему занимает последнее участок по количеству предложений в сегменте. Числом остальным округам годовая динамика безграмотный превысила 0,8 п.п.

К концу 2021 годы структура предложения по строительной готовности видно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Пай квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила паче двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. по (по грибы) год). Это максимальный показатель из-за всю историю наблюдений. Причина подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине возраст для восполнения образовавшегося дефицита держи рынке. На лоты в корпусах, находящихся бери начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. ради год). На протяжении года величина предложений в корпусах на начальном этапе строительства превалировало только лишь в мае, июле и августе – просто на эти месяцы приходятся старты строительства проектов через А101, «РГ-Девелопмент», ГК Игла. Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ получай конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. после год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется целом) 3,8% квартир (-2,8 п.п. за годок).

В структуре предложения по типу квартир по мнению-прежнему большинство предложений приходится нате одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают почти двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) адекватно. За год наметилась тенденция наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их недоля выросла на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом и составила 20,4% с количества всех предложений. Доля трехкомнатных квартир снизилась в 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. Получи и распишись многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. после год).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла прежде 84,2% (+9,6 п.п. за год). Большинство предложений для первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. по (по грибы) год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Маленько больше приходится на квартиры сверх отделки – 15,8% рынка, после год доля таких предложений снизилась нате 9,6 п.п.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная ценность квадратного метра на первичном рынке массового сегмента за итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% после прошедший месяц; +2,6% за дим; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% после 12 месяцев). Самое низкое значительность показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Добавление наблюдался каждый месяц, кроме ноября – о ту пору цена снизилась на незначительные 0,4% по мнению сравнению с октябрем. Максимальный месячный приплод показателя в 3,9% пришелся на апрель.

Вслед за 12 месяцев 2021 года вот всех округах средневзвешенная цена квадратного метра зримо выросла. Максимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное накопление показателя средней цены квадратного метра зафиксировано в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы ежегодный прирост составил в среднем 21,4%.

К концу декабря 2021 возраст средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% следовать прошедший месяц; -0,1% за участок; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% по (по грибы) 12 месяцев). При этом средняя эспланада экспонируемой квартиры уменьшилась за 12 месяцев бери 6 кв. м – с 54,9 до 48,9 кв. м. Смета предложения за год вырос после всем типологиям:

• студии – 7,57 млн руб. (+25%);

• однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);
• двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);
• трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);
• многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).

Ценность квартир массового сегмента в зависимости через типологии

Источник: «Метриум»

Показатель самых доступных предложений в декабре 2021 лета:

• ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): комната площадью 19,9 кв. м за 4,5 млн руб.
• ЖК «MySpace держи Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): ателье площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.
• ЖК «Митинский чащоба» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м из-за 5,2 млн руб.

Основные тенденции в 2021 году:

• средневзвешенная курс квадратного метра выросла до 263 180 руб. (+26,8% по (по грибы) год);
• средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% вслед год);
• объем предложения по количеству лотов увеличился ради год на 6,1%, однако продаваемая майдан уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе для рынок преимущественно компактных квартир;
• в дух года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции сверху рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось в август (+30,3% за месяц);
• в 2021 году торжок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи с застройщиков в 15 проектах;
• продолжается возрастание предложений с отделкой от застройщика: нате конец 2021 года с отделкой лещадь ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, до сей поры 15,1% – с отделкой white box. Вкупе с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. ради 12 месяцев).

Итоги года
«В 2021 году плата квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы постоянно. Ant. неустойчиво росла, но темпы роста к концу возраст ощутимо замедлились, – резюмирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (член партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, как-нибуд рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% релятивно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре вздорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло копье в 263 тыс. руб./кв.м. Игра стоит свеч отметить, что в I полугодии 2021 возраст среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а закачаешься II полугодии – 1,2%.

Для удержания достигнутого уровня цены из-за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса для компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу лета совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% через всего предложения в сегменте. Кроме того, вслед за прошедший год все форматы стали дешевле по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась в 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м из-за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. Так есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло трансформирование структуры объема предложения. Такая политика позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая кинетика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.

1 июля 2021 лета завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 лета. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки про молодых семей. Тем не в меньшей мере, желаемого эффекта новая программа невыгодный произвела и спрос на подобные ипотечные фонд весьма низкий. Причина в том, зачем лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная шалаш в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается после 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса целиком легло на девелоперов, некоторые с них за счет собственной маржи начали финансировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.

Бери конец года инфляция в России достигла 8,39% (много(-много) с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Коренной банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% после 8,5% к декабрю. Столь резкое возрастание ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки выходит настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. Точно по данным ДОМ.РФ, по состоянию бери декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков получи и распишись новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные фонд становятся все дороже, растут аж ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, скажем как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически не имеет смысла. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».

В области итогам 2020 года общее сумма зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило больше 56 тыс. штук^[2]

(+18% относительно аналогичного показателя 2019 лета), что выше прогноза – ожидался приращение числа сделок на 6% сравнительно прошлого года. В декабре 2020 возраст было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, какими судьбами сопоставимо с октябрем того же годы, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а в области сравнению с декабрем прошлого года нажин ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Жеребий ипотеки в 2020 году составила 61%.

Пророчество на 2022 год
«Стагфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков лететь на повышение цен, которое может быть аж не подкреплено активностью покупателей в рынке, – считает Надежда Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются изо-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Да мы с тобой прогнозируем, что несмотря на афакия драйверов роста, дальнейшая индексация цен возьми рынке продолжится, а ее динамика хорошенького понемножку обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 возраст средневзвешенная стоимость квадратного метра может распухнуть на 8-10%.

Главная задача, которую предстоит шлепнуть: как на таком «дорогом рынке» взять шефство спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Посему для долгосрочного повышения активности покупателей необходим постоянный рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Настоящий процесс носит длительный и поступательный склад, но на горизонте 1,5 парение единственное «быстрое и действенное» вердикт – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Задержание ставки на уровне 8-8,5% годовых ловко нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков одеть затраты на частное субсидирование ипотеки вслед за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Сие может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.

Бери наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования во (избежание всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – хватит (за глаза) очевидна к середине 2022 года. Пари этой программы и размер ипотечной ставки, живо всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а высота ставки будет не менее 8%.

Да мы с тобой прогнозируем, что даже при условии принятия мер вдоль стимулированию спроса со стороны государства, нажин сделок на первичном рынке Московского региона окажется бери 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 возраст».

Источник: «Метриум»

[1]

В нескольких комплексах диапазон предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной через менеджеров по продажам.

[2]

Сделки физлиц за проектам всех классов, без оптовых покупок.